Chi paga il restauro del portone in condominio

Una domanda semplice, una risposta articolata

Quando arriva il momento di restaurare il portone d'ingresso, la prima domanda dei condòmini è invariabilmente: "ma chi paga?" La risposta intuitiva — il condominio nel suo complesso, ripartendo per millesimi — è corretta nella grande maggioranza dei casi, ma le eccezioni esistono, e gestirle male significa contestazioni in assemblea, ricorsi al Tribunale e cantieri bloccati per mesi.

Questa guida, pensata per amministratori di condominio che operano a Milano e provincia, attraversa i passaggi chiave del Codice Civile in materia, isola i casi particolari (cortili, accessi pedonali e carrabili, portoni che servono solo a una parte dei condòmini), espone le maggioranze richieste e mostra con esempi numerici come si presenta in assemblea una ripartizione regolare. La fonte normativa è il Codice Civile come modificato dalla L. 220/2012 ("riforma del condominio") e dalle pronunce successive della Cassazione.

Premessa importante: questa guida ha intento divulgativo e non sostituisce il parere di un legale o di un commercialista. Per casi controversi, in particolare quando il regolamento condominiale è di tipo contrattuale o quando esistono titoli di provenienza che derogano alla disciplina codicistica, è sempre opportuno un parere professionale.

Il portone come parte comune (art. 1117 c.c.)

L'art. 1117 del Codice Civile elenca i beni che si presumono comuni a tutti i condòmini, salvo titolo contrario. Al primo comma compaiono espressamente "i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e i giardini di uso comune". La presunzione di comunione è forte: per superarla serve un titolo specifico, ad esempio una clausola del rogito originario di costituzione del condominio che riservi il portone alla proprietà esclusiva di una unità.

In assenza di titolo contrario, il portone è parte comune e tutte le decisioni sulla sua gestione, manutenzione e restauro spettano all'assemblea condominiale. Non è quindi possibile per un singolo condòmino — neppure se è il solo che fisicamente lo utilizza, ad esempio il proprietario dell'unità al piano terra prossima all'androne — assumere autonomamente decisioni o spese.

L'art. 1118 c.c. e l'irrinunciabilità delle parti comuni

L'art. 1118, secondo comma, è chiaro: il condòmino non può sottrarsi al contributo nelle spese per la conservazione delle parti comuni rinunciando al loro uso. Significa che il proprietario del piano terra che dichiara "io non uso il portone, entro dal cortile con il garage" deve comunque concorrere alla spesa nella misura prevista dalle tabelle.

Le uniche deroghe ammesse sono quelle previste dal terzo comma dell'art. 1123 c.c., che vedremo nel paragrafo sulla ripartizione: si applicano quando il bene è destinato a servire i condòmini in misura diversa, e richiedono tabelle di ripartizione differenziate (ad esempio tabelle millesimali specifiche per il portone).

Manutenzione ordinaria vs straordinaria

La distinzione fra ordinaria e straordinaria è cruciale perché determina chi delibera la spesa, con quale maggioranza, e in alcuni casi la ripartizione concreta del costo.

Manutenzione ordinaria

Sono interventi di limitato impatto economico volti a conservare l'uso e il decoro del bene: una pulizia profonda, l'oliatura della ferramenta, il ritocco di una bocchetta sverniciata, una piccola ripresa di stuccatura. L'amministratore può intervenire autonomamente ai sensi dell'art. 1130 n. 4 c.c., entro il limite di spesa che il regolamento condominiale eventualmente fissa, e ne riferisce alla successiva assemblea.

In via prudenziale molti amministratori portano in assemblea anche le ordinarie superiori a qualche centinaio di euro, sia per trasparenza sia per evitare contestazioni postume.

Manutenzione straordinaria

Sono gli interventi di carattere conservativo e/o migliorativo che eccedono la mera conservazione e comportano una spesa di rilevante entità. Il restauro completo del portone — con smontaggio, sverniciatura, consolidamento del legno, recupero della ferramenta, finitura — rientra tipicamente in questa categoria. Va deliberato dall'assemblea con le maggioranze che vedremo, e impone la costituzione del fondo speciale ex art. 1135 c.c., quarto comma.

In zona grigia restano interventi medio-piccoli: la sostituzione di una serratura difettosa, la rifacitura di una mano di vernice, la riparazione di un cardine rotto. La giurisprudenza tende a guardare al rilievo economico e all'impatto funzionale sull'uso della parte comune.

Ripartizione delle spese per millesimi (art. 1123 c.c.)

L'art. 1123 c.c. disciplina i tre criteri di ripartizione delle spese condominiali. Conoscerli e applicarli correttamente è il modo migliore per evitare impugnazioni della delibera.

Primo comma — criterio generale

Le spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni si ripartiscono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Per il portone, di norma, si applica la tabella millesimale di proprietà generale (la "tabella A" degli stabili milanesi), perché il portone serve in principio tutti i condòmini come accesso allo stabile.

Secondo comma — uso differenziato

Quando si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne. Esempio classico: spese per le scale ripartite in base ai piani (più alta è la posizione, maggiore il consumo). Per il portone questa norma rileva poco, salvo casi specifici di doppi accessi.

Terzo comma — beni destinati a servire solo alcuni

Se l'edificio ha più scale, cortili, lastrici solari o opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le relative spese sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità. È la norma di riferimento per i casi particolari del paragrafo successivo.

I casi particolari che generano contestazioni

Stabili con doppio portone (carrabile + pedonale)

Molti palazzi milanesi del primo Novecento hanno un portone carrabile di accesso al cortile, spesso usato da chi possiede un box, e un portone pedonale minore o un'apertura separata. Se le due aperture sono entrambe parti comuni e servono potenzialmente tutti i condòmini, le spese tipicamente seguono la tabella generale di proprietà.

Quando invece il portone carrabile è funzionalmente riservato ai soli proprietari di box (e questo risulta dal regolamento o dal titolo), si applica il terzo comma dell'art. 1123 c.c. e la spesa per il portone carrabile va a carico del gruppo dei boxisti, mentre quella del pedonale resta a carico di tutti.

Portoni che servono soltanto ad alcune scale

Negli edifici a corte chiusa con più scale interne, ciascuna scala ha frequentemente un proprio portone di accesso dal cortile. Se il portone serve esclusivamente la scala A, di norma le spese di restauro sono a carico dei condòmini della scala A in base ai loro millesimi interni. È prassi avere tabelle millesimali per scala dedicate proprio a queste casistiche.

Portoncino del cortile interno

Il portoncino di accesso al cortile da via secondaria, ove esistente, segue la stessa logica: parte comune di tutti se serve a tutti, parte comune limitata se serve solo ad alcuni. La verifica concreta dell'uso potenziale — non solo effettivo — è il criterio guida.

Stabili con porta blindata aggiunta successivamente

Quando, su delibera passata, era stata aggiunta una seconda porta blindata "interna" al portone storico, il restauro del portone storico esterno resta spesa comune ordinaria, mentre la blindata aggiunta segue il regime della propria delibera istitutiva (di solito spesa comune con uguale criterio).

Quali maggioranze servono in assemblea (art. 1136 c.c.)

L'art. 1136 c.c., rivisto dalla L. 220/2012, fissa le maggioranze richieste in assemblea. Per il restauro del portone:

• Manutenzione ordinaria: prima convocazione, maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio; seconda convocazione, maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore (art. 1136 c.c., terzo comma).
• Manutenzione straordinaria di rilevante entità: quarto comma art. 1136 c.c., richiede in seconda convocazione la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio, con un quorum costitutivo qualificato.
• Innovazioni (art. 1120 c.c.): maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno i due terzi del valore dell'edificio. Si applica quando il portone non viene solo restaurato ma sostituito con soluzione tecnologicamente innovativa (es. motorizzazione, blindatura aggiuntiva di rilievo, cambio di materiale).

La Cassazione a Sezioni Unite con sentenza 7756/2017 ha chiarito che il regime delle innovazioni si applica solo quando l'intervento muta in modo apprezzabile la consistenza materiale o la destinazione d'uso del bene comune. Il restauro conservativo che ripristina materiali e geometrie originali resta nell'alveo della manutenzione straordinaria.

Il fondo speciale art. 1135, quarto comma

La riforma 220/2012 ha introdotto al quarto comma dell'art. 1135 c.c. l'obbligo per l'assemblea, quando delibera opere di manutenzione straordinaria e innovazioni, di costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori. La norma è stata in seguito modificata dal D.L. 145/2013 per consentire, quando i lavori si eseguono per stati di avanzamento, che il fondo sia costituito in misura proporzionale alla singola fase.

Per il restauro del portone questo significa, in pratica, che la delibera assembleare deve contestualmente:

1. Approvare il preventivo della ditta esecutrice.
2. Costituire il fondo speciale.
3. Stabilire la modalità di pagamento e i tempi.
4. Indicare il piano di ripartizione fra i condòmini.

Una delibera che approva il restauro senza costituire il fondo è esposta a impugnazione, anche se la giurisprudenza di merito ha attenuato la rigidità della norma in casi in cui la modalità di pagamento "per stati" era concretamente verificabile.

Esempi pratici di ripartizione

Esempio 1 — palazzo padronale di Via Pergolesi

Stabile di 16 unità abitative, una sola scala, un solo portone d'ingresso. Restauro deliberato con preventivo di €6.000 IVA esclusa (€6.600 IVA inclusa al 10%). La spesa si ripartisce per millesimi di proprietà generale: l'unità con 90 millesimi paga €594, quella con 50 millesimi paga €330, e così via. Tutti i condòmini partecipano, anche quelli del piano terra che entrano dal garage.

Esempio 2 — corte interna con due scale

Stabile a corte chiusa con due scale (A e B), ognuna con proprio portone di accesso dal cortile, più un portone principale carrabile in facciata. Restauro deliberato solo per il portone della scala A, costo €4.000 IVA esclusa. La spesa è ripartita per i soli condòmini della scala A, in base alla loro tabella millesimale di scala. I condòmini della scala B non partecipano. Il portone carrabile resta spesa di tutti se e quando deliberato.

Esempio 3 — accesso carrabile riservato ai box

Portone carrabile su via principale, formalmente riservato dal regolamento ai soli proprietari dei box. Restauro deliberato con costo €5.500 IVA inclusa. La spesa è ripartita fra i 12 boxisti per quote uguali se previsto dal regolamento, oppure secondo le tabelle dei box se esistenti. Non partecipano gli altri condòmini.

Domande frequenti